Ποια είναι τα «κλειδιά» για την προστασία της πρώτης κατοικίας

Τι ισχύει για τους οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες

Τα ψιλά γράμματα και οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης

Με αυστηρές προϋποθέσεις για 81.000 «κόκκινους» δανειολήπτες από τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα και σχετικά αυξημένη προστασία για όσους βρίσκονται κοντά στα όρια της φτώχειας (περίπου 58.000 νοικοκυριά), ορίζεται το πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς, που θα διατηρηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2018.

Ειδικότερα, από την 1η Ιανουαρίου του 2016 και για τρία χρόνια οι οφειλέτες, το εισόδημα των οποίων ισούται με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70% (αφορά τα μεσαία εισοδήματα), θα έχουν δυνατότητα να υποβάλλουν στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης, ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητο, εφόσον στο πρόσωπο του οφειλέτη πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

–Το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του.

–Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%. Αυτό, με τα σημερινά δεδομένα, σημαίνει ότι για ένα άτομο είναι μέχρι 1.159,4 ευρώ, για ένα ζευγάρι 1.972 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί 2.448 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά μέχρι 2.924 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά 3.400 ευρώ.

–Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο, και μέχρι τρία τέκνα, δηλαδή για 5μελή οικογένεια, η αντικειμενική αξία φθάνει έως τις 280.000 ευρώ.

–Υπήρξε συνεργάσιμος κατά το χρόνο της αρχικής καθυστέρησης του δανείου κατά την έννοια του Κώδικα Δεοντολογίας.

Εδώ, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ειδική μέριμνα θα λαμβάνεται ώστε να μη βλάπτονται τα συμφέροντα των πιστωτών, καθώς τίθεται ως βάση του ποσού που θα λάβουν, δυνάμει του σχεδίου ρύθμισης, το ποσό το οποίο θα ελάμβαναν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης της κύριας κατοικίας του οφειλέτη.

Η εκτίμηση του ποσού αυτού (ο υπολογισμός θα γίνεται με βάση την εμπορική αξίας του ακινήτου) θα πραγματοποιείται από ειδικό εμπειρογνώμονα, ο οποίος θα ορίζεται από το δικαστήριο. Για το σκοπό αυτό θα συσταθεί σε κατά τόπους ειρηνοδικεία Ειδικό Μητρώο Εμπειρογνωμόνων.

Ο εμπειρογνώμονας οφείλει μέσα σε 30 ημέρες πριν από τη συζήτηση της αίτησης να υποβάλει την εκτίμησή του στο δικαστήριο, ενώ με πράξη της Τράπεζας της Ελλάδος ορίζονται κατευθύνσεις, οι οποίες λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη.

Τι ισχύει για τους οικονομικά ευάλωτους

Οι οικονομικά ευάλωτοι οφειλέτες (το εισόδημά τους είναι ίσο ή μικρότερο από τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης) έχουν τη δυνατότητα να ζητήσουν από το Ελληνικό Δημόσιο τη μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής, το οποίο ορίζει το δικαστήριο, στην περίπτωση που τα εισοδήματά τους δεν αρκούν.

Η συνεισφορά του Ελληνικού Δημοσίου δεν μπορεί να υπερβαίνει σε διάρκεια τα τρία έτη. Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου θα καθοριστούν τα κριτήρια προσδιορισμού του ύψους της συνεισφοράς του Δημοσίου και η ελάχιστη συνεισφορά του οφειλέτη.

Σε περίπτωση που οι καταβολές του οφειλέτη στους πιστωτές από 1.1.2017 και μέχρι το τέλος της συνεισφοράς του Ελληνικού Δημοσίου υπολείπονται αυτών που ορίστηκαν με την απόφαση του δικαστηρίου, το υπολειπόμενο ποσό εξοφλείται από το Ελληνικό Δημόσιο.

Σύμφωνα με το νόμο οι οικονομικά ευάλωτοι οφειλέτες ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου είναι όσοι πληρούν σωρευτικά τις εξής προϋποθέσεις:

–Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για έναν άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο (δηλαδή 160.000 ευρώ) και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί, μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή, ένα ζευγάρι με δύο παιδιά θα πρέπει να έχει σπίτι με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ και αν έχει τρία παιδιά μέχρι 220.000 ευρώ.

–Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό τους εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης. Σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, το μηνιαίο εισόδημα αυτό είναι για έναν άγαμο μέχρι 682 ευρώ, για ένα ζευγάρι μέχρι 1.160 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί έως 1.440 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά έως 1.720 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά έως 2.000 ευρώ το μήνα.

–Βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών, όπως αυτές ορίζονται από το σχέδιο ρύθμισης.

Πότε χάνεται η ρύθμιση

Σε περίπτωση που ο οφειλέτης καθυστερεί την καταβολή των δόσεων που ορίζονται από τον ειρηνοδίκη, με συνέπεια το συνολικό ύψος του ποσού σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικώς την αξία τριών μηνιαίων δόσεων ετησίως, το αρμόδιο δικαστήριο διατάσσει την ανάκληση της προσωρινής διαταγής, με την οποία ορίστηκε η καταβολή των δόσεων, ή την ανάκληση κάθε άλλου προληπτικού ή ανασταλτικού μέτρου. Η αίτηση του πιστωτή για την ανάκληση κατατίθεται το αργότερο εντός τεσσάρων μηνών από τη δημιουργία του λόγου ανάκλησης.

Να σημειωθεί ότι όσοι είναι ήδη ενταγμένοι στο Νόμο Κατσέλη, στον οποίο έχουν υποβληθεί περίπου 170.000 αιτήσεις, δεν θα επηρεαστούν από τις αλλαγές, ενώ οι παλαιοί κανόνες θα ισχύσουν και για όσους υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μέχρι το τέλος του έτους.

Ωστόσο, οι οφειλέτες των οποίων η κύρια αίτηση εκκρεμεί κατά το χρόνο έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου υποχρεούνται εντός 6 μηνών από της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος νόμου και, εφόσον μέχρι τότε δεν έχει λάβει χώρα συζήτηση της αιτήσεώς τους, να υποβάλλουν στη γραμματεία του δικαστηρίου, όπου τηρείται ο φάκελος της αιτήσεώς τους, επικαιροποιημένα τα στοιχεία. Η παράλειψη του οφειλέτη να ενημερώσει τα ανωτέρω στοιχεία του φακέλου θεωρείται παράβαση καθήκοντος ειλικρινούς δηλώσεως του άρθρου 10 του ν. 3869/2010.

Τι ισχύει για τους πλειστηριασμούς από 1/1/2016

Σύμφωνα με το νέο θεσμικό πλαίσιο, πλέον, η τιμή πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων είναι η εμπορική αξία και όχι η αντικειμενική. Μάλιστα, στο δεύτερο γύρο, ο οποίος θα πραγματοποιείται με την παρέλευση 15 ημερών από τον πρώτο γύρο, καθώς απλοποιήθηκε η πρότερη διαδικασία που προέβλεπε δύο άγονους πλειστηριασμούς ώστε το αρμόδιο δικαστήριο να κάνει δεκτή τη μείωση της τιμής εκκίνησης, το τίμημα θα μπορεί να είναι στο 50% της εμπορικής.

Σε περίπτωση που δεν παρουσιαστούν πλειοδότες, τότε, με απόφαση δικαστηρίου μπορεί να πωληθεί ελεύθερα μέχρι και με δόσεις στην τράπεζα ή σε τρίτον, ενώ καθορίζονται ώρες και ημέρες επίσκεψης στο ακίνητο για τους ενδιαφερόμενους. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα οι εμπορικές τιμές των ακινήτων είναι χαμηλότερες κατά 30% κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.